Het WOZ effect op onze hypotheek (2)

In mijn bericht Het WOZ effect op onze hypotheek (1) vorige week had ik het erover dat

de WOZ beschikking onze ‘percentage marktwaarde’ van de hypotheekschuld vs de WOZ waarde van het huis in percentages uitgedrukt wordt door de bank. Door de WOZ beschikking van 2015 komen wij onder de 85% grens uit, waardoor we een korting krijgen op de hypotheekrente van 0,25%.

Uiteraard moet je dat wel zelf aanvragen bij de ING, want die gaan daar niet alle WOZ beschikkingen zitten invoeren in de computers, neem ik aan. Als ze al inzage hebben in de WOZ waardes. Zijn die openbaar? Geen idee.

Dus we hebben ons verzoek meteen ingestuurd nadat we het zorgvuldig uitgerekend hadden.

De ING bank heeft ons deze week een fijne brief gestuurd dat ze het met veel genoegen onze hypotheekrente 0,25% omlaag doen. En onze nieuwe maandbetaling is €25,- minder vanaf de komende maand!

Aangezien er in de hypotheekakte staat dat onze maandbetaling hetzelfde blijft, ongeacht of we meer aflossen, binnen de tijdspanne van de rentevaste periode, was ik er vanuit gegaan dat dat ook zou gelden bij een andere verandering.

We zijn er uiteraard erg blij mee, en ik vind het heel netjes van de ING dat ze de maandlast verlagen. Dat kan voor veel mensen heel belangrijk zijn.

Edoch, ik had zelf eigenlijk wel gewild dat het gewoon hetzelfde bedrag zou blijven. Dan is het toch weer €25,- per maand extra aflossen, zonder dat je er iets aan ging doen. Dat is €300,- extra aflossing per jaar.

Met nog 29,5 jaar te gaan, kan het dus in totaal €25 * 12 maanden * 29,5 jaar = €8850,- aan extra aflossing betekenen!

Nou weet ik natuurlijk wel dat het niet precies zo werkt.

1. Ten eerste loopt de rentevaste periode een keer af, waarna de ING sowieso een nieuwe maandlast instelt. Dus over de gehele 30 jaar ga je niet op die manier extra blijven aflossen. Want nee, we hebben het niet 30 jaar vastgezet.
2. Ten tweede zijn er ook werkingen op de bedragen van rente op rente, waarbij je dus met -0,25% in de negatieve kant moet gaan rekenen met rente op rente die je dus niet meer betaalt omdat we korting hebben gekregen. Maar dat wordt me te ingewikkeld. Bovendien denk ik niet dat het echt veel gaat opleveren om het helemaal uit te rekenen, qua inzicht en daadwerkelijke centen.

Wat wel gaat uitmaken is dat je extra betalingen in het begin van de hypotheek doorwerken in de komende 3 decennia en besparingen aan rentebetalingen opleveren. Dat kan ik wel uitrekenen, en heb ik eerder gedaan voor als we nu extra betalingen doen, ter waarde van bijvoorbeeld de keuken die we willen vernieuwen.

Het kwam uit op ongeveer 2/3 van het bedrag dat we nu extra aflossen, dat we later niet hoeven te betalen aan rente.

Dus de €300 van dit jaar (12 maanden à €25 per maand), levert aan het eind van de hypotheek (over 29,5 jaar dus) een extra besparing van €200 op. Als je dat doet met grotere bedragen, dan worden dat navenant ook grotere bedragen die je gedurende de looptijd bespaart:

• €300 extra aflossen geeft €200 besparing aan (niet te hoeven betalen) rente.
• €3.000 extra aflossen geeft €2.000 besparing aan (niet te hoeven betalen) rente.
• €10.000 extra aflossen geeft €6.666 besparing aan (niet te hoeven betalen) rente.

Dan moet je wel die €10.000 hebben liggen natuurlijk. Ahum!

Ondertussen zijn we heel blij dat het zo gladjes loopt, en dat we wat wind-mee hebben met de hypotheek. Dat kan een mens altijd gebruiken.