Huren of kopen? Inflatie als doorslaggevende factor

Toen mijn man goed en wel in Nederland was gesetteld met een baan, wou hij graag overgaan tot het kopen van een woning.

Het was 2013, het laagste punt van de crisis. Zelfs de woningmarkt in 020 zat in een behoorlijke dip. Er werd veel aangeboden en de prijzen waren laag. Heerlijk voor op ‘the property ladder‘ stappen, zoals ze dat in mijn man z’n thuisland noemen. Engelsen zijn vóór huizenbezit, al weet de gemiddelde Engelse m/v niet waarom dat zo goed is.

Ik wist het ook niet, want ik had altijd gehuurd. Met een Wajong uitkering heb je geen zicht op het kopen van een woning, dus ik had me er gewoon nog nooit mee bezig gehouden. Ik had me met allerlei andere geldzaken bezig gehouden, maar met huizen kopen, nog nooit.

Ik wou weten, waarom zou het beter zijn te kopen dan te huren?

Dan doel ik niet op het aloude, “dan is het echt van jezelf.” Mijn huurwoning was al 14 jaar echt van mezelf. Ik had een goede verstandshouding met de Woningbouw Vereniging, te weten: ik betaalde netjes de huur, en zij kwam en zo nu en dan iets vervangen, meten of onderhouden. Als de lift stuk was, belde ik en hij deed het binnen een paar uur weer.

Persoonlijk was ik op en top tevreden met mijn verhuurder. En laten we eerlijk zijn, als je een goede huur hebt, een fijne woning, in een nette wijk – dat geef je niet zomaar op in 020.

Ik wilde wel graag naar een andere wijk verhuizen.

In de voorgaande 14 jaar waren alle bussen langzaam uit mijn wijk weggehaald. Verder waren de winkels altijd al behoorlijk ver van de flat vandaan, maar toen ik niet meer kon fietsen, begon dat beknellend te worden. Verder was het een doodse, ingedutte woonwijk, waar je nooit iemand zag, zelfs geen hondenbezitters. Iedereen deed alles met de auto. Ik kon daar de hele dag rondlopen en geen mens tegenkomen. Dus ik wou wel weg.

Toen mijn man bij mij introk, woonden we ook nog ineens scheef.

Dat was net op dat moment dat de regering daar een speerpunt van maakte, dus mijn huur ging ineens heel hard omhoog elk jaar.

Met het inkomen van mijn man konden we makkelijk een hypotheek krijgen. Dat is nog eens wat anders dan alleen een uitkerinkje.

Bij elkaar opgeteld, werd kopen dus een optie.

Is kopen financieel slim?

Ik ben gaan lezen en denken, en nog eens wat lezen en denken. Ook sprak ik vrienden die hun woning gekocht hadden en vroeg hun waarom zij gekozen hadden om te kopen in plaats van te huren.

Iedereen was vóór kopen, dat zal je niet verbazen. Iedereen had ook maximale hypotheek. En op 2 mensen na, had iedereen financiële steun gehad van hun ouders (we zijn wel veertigers, mensen!) bij het kopen van hun woning.

Dat was nog eens een openbaring. Men kon eigenlijk helemaal geen woning kopen anno 2013. Zelfs vóór de crisis was het moeilijk, met de hogere huizenprijzen. Veel mensen hadden nu een huis met natte voetjes. Maar zolang je niet wilt verhuizen, dan is het zaak om gewoon de hypotheek te blijven betalen elke maand, en wachten tot het tij keert.

Voor ons waren de lage huizenprijzen een goed moment om te kopen.

Bij huren gaat de huur elk jaar omhoog. In ons geval, ging die erg hard omhoog.

Mijn berekeningen lieten zien dat we over een paar jaar boven de €850 aan huur zouden zitten. Dat was gelijk aan onze start annuïteit voor een hypotheek van €200.000 in 2014, op basis van de toenmalige 3,25% rente.

Kopen is lange termijn werk.

Bij een annuïteiten hypotheek betaal je over de lengte van 30 jaar elke maand hetzelfde, tenzij er een wijziging komt op de rente, bijvoorbeeld als de vastgelegde renteperiode afloopt en ondertussen de rente omhoog is gegaan. Voor het gemak wordt er altijd gerekend met een gelijkblijvende rente, wat onwaarschijnlijk en onrealistisch is. Wij zouden volgens dat model 30 jaar lang €850 aan de hypotheek betalen tot hij volledige afbetaald is.

Over een paar jaar zou de huur van onze flat ook op €850 zitten. En een aantal jaar later op €900, en ga zo maar door. De huur gaat op z’n minst met de inflatie mee. De hypotheek is alleen gevoelig voor rentewijzigingen op de termijnen waarop de rentevasteperiode afloopt. Dat kan bijvoorbeeld pas over 10 jaar zijn. Je kan ook voor 20 jaar kiezen, als je echt zeker wilt zijn van dat er weinig tot niets verandert in je maandelijkse annuïteit.

Geld halveert in 20 jaar in waarde door inflatie.

Over 20 jaar verdien je twee maal zoveel met dezelfde baan. Misschien krijg je nog opslag of promotie en nog meer opslag. Dus je inkomen gaat, tenzij er iets misgaat, met de inflatie mee omhoog.

Ondertussen verkleint je hypotheeklast recht evenredig met inflatie, omdat het geleende bedrag niet meedoet met inflatie. De huur, daarentegen, zal altijd geïndexeerd worden met de inflatie mee.

Over 20 jaar betalen wij de helft aan de hypotheek van wat wij aan huur zouden betalen.

Toen ik dat eenmaal doorhad, was het mij duidelijk waarom men wil kopen, in plaats van huren. Dan klopt het ‘property ladder’ verhaal van de Engelsen ook weer, omdat je huis in waarde (WOZ) wel meegroeit met de inflatie.

Als je dan over 20 jaar een ander huis wilt kopen, dan is de courante waarde van je huis wat de koper jou ervoor geeft, en niet je aankoopprijs terug. Dat is een risico aangaande crises en recessies, maar op de lange baan helpt inflatie je erbij.

Je huis is over de langere termijn nagenoeg waardevast. Je moet natuurlijk niet per se in een extreme economische crisis je huis willen verkopen. Als de voetjes van je huis nat zijn, blijven water scheppen tot het vanzelf weer opdroogt.

De hypotheek blijft hetzelfde, maar huur gaat altijd omhoog.

Dus op de lange termijn, als je het kan betalen, en als je de hypotheek kan krijgen van de bank, dan is kopen beter dan huren.