Buren 1: Kadaster en Recht van Overpad

Zo koop je een huis, en zo denk je klaar te zijn met hypotheek, overdracht en notaris. Dan blijkt er nog iets te zijn dat heet “recht van overpad” (link Juridisch Loket).

Er loopt bij ons achter het huis een paadje, dat er ogenschijnlijk uitziet alsof het gemeentebezit is. Daar hebben wij verder niet zwaar aan getwijfeld, want de schuur staat ervoor en daar begint onze tuin. De scheiding is duidelijk, althans dat dachten wij.

Waar de tuin begint, dat klopt wel, maar dat het pad achter de schuur van de gemeente zou zijn, was verkeerd. Het blijkt ons eigen grondbezit. Het concept ‘tuin’ en het concept ‘bezit’ zijn niet gelijk aan elkaar, ook al is het meestal wel zo. Wat er uitziet als een gemeentepaadje, is nog steeds deel van ons perceel.

In de Akte van Overdracht, opgesteld door de verkopende notaris, staat beschreven dat er erfdienstbaarheid (link Kadaster) geldt op het pad dat vanuit de tuinen leidt naar de openbare weg. Daaronder kan het ‘recht van overpad’ bestaan, wat bij ons het geval is.

Het Kadaster wou ons geen uitsluitsel geven over van wie dat pad was, maar ze kunnen wel een kadastrale kaart maken met de gegevens die bekend zijn bij hun. Dat heet Veldwerk (link Kadaster) en kost €41 voor een huis. Als die gegevens verouderd zijn, doordat er daarna veranderingen zijn aangebracht in de akte of aan de grond zelf, dan moeten ze een meting doen. Dat betreft een Grensreconstructie (link Kadaster), wat het tienvoudige kost, dus €450.

Wij kozen voor zo’n veldwerk kaart, want ons huis is in 1989 gebouwd, en wij zijn de tweede eigenaar. Er is door de eerste eigenaar niets veranderd aan het perceel, behalve dat ze op een gegeven moment van blokverhuur naar individuele verkoop zijn overgegaan. Daar is de geschiedenis van in onze akte opgenomen. De hele straat was tot 2010 huurwoningen voor senioren en daarna is die restrictie losgelaten. Nu worden de huizen die vrijkomen als een huurder vertrekt, verkocht aan de hoogste bieder en dat kan dus iedereen zijn. De huizen worden inmiddels voor twee derde bewoond door jonge stellen met hele kleine kinderen.

Wij verwachtten dus ook toen onze lieve buurvrouw van 94 overleed in de herfst, dat het huis hiernaast zou gaan naar een jong stel. Maar de economie is enorm veranderd sinds dat wij hier zijn komen wonen vier jaar geleden. Toen waren de huizenprijzen op z’n laagst, en de huizen in onze straat worden nu – ook per informatie van het Kadaster – voor 65% duurder verkocht dan wat wij er nog geen vier jaar geleden voor betaald hebben. Ja, onze WOZ schiet de lucht in. Dat zijn geen prijzen meer voor jonge stellen.

We zijn in een paar jaar van leuke kleine starterswoningen, naar de wat duurdere fijn-met-pensioenwoningen gegaan. Dus wij hebben een ouder stel naast ons gekregen, dat waarschijnlijk een groter huis verkocht heeft om hier te komen wonen. Het zijn tenslotte nog steeds uitmuntende seniorenwoningen, waar je prima oud in kan worden.

Er zullen vanaf nu waarschijnlijk wel weer meer vijftig-plussers hier komen te wonen, als huisjes vrijkomen. Over een paar jaar ben ik ook 50 en daarna een plusser, dus tja, misschien dat ik dan ooit naast een tijdgenoot kom te wonen. Dat zou ook weer eens iets nieuws wezen.

De nieuwe plusser-dan-ik-buren, die nu beduidende min-buren zijn geworden, willen niet alleen een schutting en poort, maar ze willen het stuk van het paadje achter de tuin erbij trekken en afsluiten. Dan kunnen wij niet meer uitkijken op het park. Zij ook niet, maar dat boeit hun niet, en het boeit mij niet of het hun boeit, natuurlijk. Ik wil alleen gewoon vanuit mijn tuin het uitzicht bewaren.

Zij zeggen in hun recht te staan om het einde van het pad tot zich te trekken, en dat proberen wij nou juist te determineren. Van wie is dat pad? Is het van de Gemeente? Of is het van de percelen? En wat betekent dat voor het recht van overpad?

De tekening van het kadaster is uit 1999, gebaseerd op informatie uit 1991. Meer wou het Kadaster er niet over zeggen, behalve dat ze erg behulpzaam waren aan de telefoon. Ze deden tot tweemaal toe hun best om met mij mee te denken en aan te geven wat mijn volgende stappen zouden kunnen zijn om er achter te komen.

Uiteindelijk zijn we op aanraden van het Kadaster met een jurist gaan praten. Hij kon ons in één korte sessie vertellen dat met de veldwerk-kaart en de akte van het huis vast te stellen was dat het pad inderdaad bij de percelen hoort. Ook stelde hij vast dat wij recht van overpad moesten verlenen aan onze min-buren, en dat ze hun schutting mochten zetten waar ze dat wilden.

We werden er niet blij van, maar het gaf wel duidelijkheid. En duidelijkheid gaf weer wat rust, nadat ik me er erg over opgewonden had.

De jurist stelde voor dat we met de gemeente gingen praten over het stukje gemeentegroen, dat grenst aan het pad, of we daar wat van konden huren, zodat we achter de schuur leuk kunnen zitten en van het uitzicht genieten. Er staat ook een gezellige appelboom, dus dat toeft niet slecht. We zitten dan in de schaduw van de schuur en van de bomen, maar wij zitten toch niet graag de hele dag in de zon.

We hebben de gemeente gevraagd of we daar een paar meter van mogen huren. Wij wachten nog op antwoord.