Geld, hypotheken, en calvinistisch ondernemen.

Mijn fysiotherapeut zegt, “geld is toch niet alles. Daar word je niet gelukkig van.”

Wat ik daarachter hoor is, ‘geld is niet leuk, dus wil ik het niet belangrijk gaan vinden, want dan ken ik het de status toe dat ik er actief mee aan de slag zou moeten gaan.’

Mijn fysio is een ondernemer, met een praktijk waar meerdere paramedici werken. Dat moet ook, want de ruimte waarin hij werkt is groot en de kamers moeten dus gevuld worden.

Hij moet de hypotheek betalen, vaste lasten en een schoonmaker. De andere therapeuten in de praktijk betalen hem huur om de kamers te gebruiken. Ik ga er vanuit dat deze constructie lekker loopt voor hem.

We kunnen dus wel stellen dat geld wel belangrijk is, ook al vindt hij het niet leuk.

Nu staat het pand naast zijn praktijk al een tijdje te koop, dus ik vroeg (want zo ben ik) of hij dat wou gaan kopen om de praktijk uit te breiden.

Nee, dat leek ‘m niks. Alleen om de centen? En tja, hij wist eigenlijk helemaal niet hoe hij dat financieel dan in elkaar zou moeten steken.

Vastgoedbeleggen? Dat kon ik ‘m zo uiteen zetten.

“Je koopt het pand hiernaast. Laat het door een beheerbedrijf onderhouden. Neem er een maximale (dus 100%) aflossingsvrije hypotheek op, zodat de afbetaling minimaal is en de inkomsten van de verhuur verreweg groter zijn dan de kosten.”

Over vastgoed investeringen kan ik redelijk goed meepraten en over hypotheken eindeloos.

“Aflossingsvrij kan toch niet meer?” vroeg hij meteen.

Ik hoor dat steeds vaker.

Dat houdt in dat men niet weet dat er een belastingtechnisch verschil is tussen de eigen woning, waarin men woont, en een pand waar je niet in woont, zoals een praktijkruimte.

“Natuurlijk kan dat nog. Aflossingsvrij is alleen aan banden gelegd voor de belastingteruggave over je eigen woning. Teruggave krijg je niet op een bedrijfspand of een investeringspand. Zelfs niet over een tweede of vakantie woning. Je krijgt maar over één pand die teruggave, je eigen woning. Dat komt omdat de belasting je een voordeel geeft zodat het makkelijker is voor mensen om een eigen huis te kopen om in te wonen.

“Alleen over een lineaire en annuïteiten hypotheek kan je een teruggave krijgen, maar alleen als het je eigen woning betreft. Voor een ander pand – ook dit pand waar deze praktijk in zit – kom je niet in aanmerking voor die teruggave, dus kan je elke vorm van hypotheek nemen die het voordeligst is.

“Dan kies je gewoon ervoor om er een vette, aflossingsvrije hypotheek op te zetten. Je zorgt dat de inkomsten van de praktijkuitbreiding in ieder geval de hypotheeklasten (alleen de rente dus, en die staat nu op 2%) en vaste lasten dekt. Liefst ook nog het beheerbedrijf. Dan heb je er helemaal geen omkijken meer naar.”

Dit soort dingen schud ik tegenwoordig gewoon mijn mouw, omdat ik al 15 jaar investeringsblogs en -boeken lees.

Voor mijn fysio, die mij ongestoord bleef behandelen zoals altijd, was dit een complete nieuwe tak van sport. Ondanks dat hij als overnemer al een bedrijfspand bezat, had hij hier geheel geen kaas van gegeten. Ik ging er maar vanuit dat hij een goede accountant had die dat allemaal voor hem geregeld had. Hij had al 15 jaar een stabiele praktijk, dus het liep in ieder geval, of hij nou wist hoe het werkte of niet.

Dit gaat ook meer over vastgoed investeren dan over het runnen van een fysiotherapie praktijk.

We zitten hier in 020, dus de panden gaan altijd op de lange termijn omhoog in waarde, meestal meer dan inflatie, maar in ieder geval gelijk aan de inflatie, als er geen zware crisis overeenkomt.

Als je dat pand 10 jaar aanhoudt, is het door de bank genomen 30% meer waard dan wat je oorspronkelijk geleend hebt. Als je begint met een pandwaarde van zo’n 500.000, dan is het over 10 jaar waarschijnlijk 650.000 waard, dus je overwaarde is dan 150.000. En daar zit je winst in op de lange termijn.

Ondertussen is de huur geïndexeerd, of de praktijk heeft lekker gelopen, en daarmee heb je ook langzamerhand inkomsten opgebouwd, ook als je begon met alleen de vaste lasten van het extra pand te dekken met die inkomsten.

Inflatie staat je hierbij bij. De inflatie doet de waarde van je hypotheek slinken, maar die van het pand gaat juist omhoog. En inflatie laat ook je inkomsten van de praktijk of verhuur groeien, dus nou zit je van beide kanten in de plus.

Als ik kon werken, was ik al 10 jaar geleden in vastgoed gaan beleggen. Ondertussen lees ik er gewoon over, en uit ik mij wijsneuzerig als dat zo uitkomt. Meestal reageert men nogal verbaasd dat een petite vrouwtje van onduidelijke leeftijd met heftige getallen en een kant en klaar inversteringsplan aan komt zetten. Zo ook mijn fysio.

Tegen deze tijd moest hij verteren wat ik hem allemaal voorschetste. Meestal babbelt hij lekker weg, maar hier was hij even stil van. Dit viel ideologisch buiten zijn leefwereld.

Hij had het wel begrepen, maar hij wist ook wat hij was.

Hij was fysiotherapeut en geen vastgoed investeerder.

“Nou, ik doe het toch maar niet,” zei hij uiteindelijk. “Geld is ook niet alles.”

Alles doet er het beste aan om te weten wat het is, en daarnaar te handelen.

Toch is het wel interessant dat zo’n plannetje meteen in mij opkomt bij het zien van het Te Koop bord bij zijn buren. Dat weet ik van mezelf, en handel er dus naar.

Geld is misschien niet alles, maar het is wel belangrijk.